Reforma Tributária
Aluguel de imóveis na Reforma Tributária: quem vai pagar IBS e CBS (e quanto)
Durante anos, alugar um imóvel foi uma das rendas mais simples de tributar no Brasil: pessoa física recolhia o Imposto de Renda pela tabela progressiva (via carnê-leão) e ponto final. A Reforma Tributária mudou esse jogo. Agora, a locação também pode entrar no campo de incidência do IBS e da CBS — os novos tributos sobre consumo que substituem PIS, COFINS, ICMS e ISS.
A dúvida que chega ao nosso escritório todos os dias é direta: eu, que alugo imóveis, vou passar a pagar esse imposto novo? E quanto? Vamos por partes.
Nem todo locador será contribuinte
A boa notícia primeiro: a maioria dos pequenos locadores pessoa física não será alcançada. A LC 214/2025 estabeleceu limites, e o Decreto 12.955/2026, que regulamentou a CBS, deixou claro que os requisitos são cumulativos. Para ser contribuinte de IBS/CBS sobre locação, a pessoa física precisa preencher, ao mesmo tempo, dois requisitos:
- Possuir mais de 3 imóveis destinados à locação; e
- Ter receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano anterior ou de R$ 288 mil no ano corrente.
Faltando qualquer um dos dois, a locação segue tributada apenas pelo Imposto de Renda, como hoje. Quem tem até 3 imóveis, por exemplo, não é contribuinte — mesmo recebendo aluguéis mais altos. Pessoas jurídicas (incluindo holdings patrimoniais), por outro lado, são sempre contribuintes.
A redução de 70% e a alíquota efetiva
Para quem se enquadra como contribuinte, a lei criou um regime específico com uma redução generosa. Sobre a locação de bens imóveis (contratos acima de 90 dias), aplica-se uma redução de 70% da alíquota padrão do IBS/CBS.
Na prática, considerando a alíquota-padrão estimada de 26,5%, a carga efetiva sobre o aluguel fica em torno de 7,95%.
Para a locação de curta temporada (até 90 dias — o caso típico de Airbnb), a redução é menor, de 40%, o que leva a uma carga efetiva de aproximadamente 15,9%.
O redutor social de R$ 600 para aluguel residencial
Há ainda um alívio específico para a moradia. No aluguel residencial, o contribuinte pode abater R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo do IBS e da CBS. Esse valor é atualizado pela inflação (IPCA).
Veja a conta de um aluguel residencial de R$ 3.000/mês:
Repare o peso do redutor social: como ele abate R$ 600 fixos da base todo mês, quanto menor o aluguel, menor a mordida — e aluguéis residenciais de valor baixo podem ter imposto próximo de zero.
O cronograma: por que 2026 ainda é ano de preparação
A reforma não entra de uma vez. A transição é longa:
Há também uma regra de transição importante: contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025 e com prazo determinado podem se beneficiar de uma alíquota reduzida especial durante o período de transição, desde que cumpridos os requisitos de registro.
Pessoa física ou holding? A conta mudou
Por muito tempo, transferir imóveis para uma holding patrimonial foi a recomendação quase automática para quem vivia de aluguel, pela economia no Imposto de Renda. Com a reforma, essa conta ficou mais sutil: a holding é sempre contribuinte de IBS/CBS, enquanto a pessoa física pode escapar da incidência se ficar abaixo dos limites.
Isso não significa que a holding deixou de valer a pena — em muitos casos ela continua vantajosa, considerando IR, sucessão e proteção patrimonial. Significa que a decisão agora exige simular os dois cenários com os números reais, porque a resposta certa depende do volume de aluguéis, do tipo (residencial ou comercial) e do horizonte de cada família.
O que fazer agora
O período de transição (2026–2033) é, na verdade, uma janela de planejamento. Quem entender a nova conta com antecedência pode reorganizar contratos, estrutura societária e recebimentos de forma legítima e muito mais econômica.
O primeiro passo é ter clareza do impacto: quanto você paga hoje sobre os seus aluguéis e quanto passará a pagar com IBS e CBS, comparando pessoa física e holding.
Fontes: Seu Dinheiro, IBDFAM e Planning.
Simule quanto você pagará de imposto sobre os seus aluguéis, antes e depois da reforma.
Simular agora →Este conteúdo tem caráter informativo e educacional, com base na legislação vigente na data de publicação, e não constitui consultoria jurídica, contábil ou tributária.